新常态下如何防范房地产泡沫风险
2014-09-24 11:51:48 来源：兰瑞环球
当前我国经济进入新常态，经济增长进入中高速区间，经济发展模式正在转型升级，经济更强调可持续发展和提质增效。在此背景下，我国房地产业既要防范化解现存的房地产泡沫风险，又要为经济增长和转型升级提供稳定的动力。
■房地产业“非常态”潜伏着泡沫风险
当前我国房地产业呈现“非常态”，潜伏着一定程度的泡沫风险。这是我们从过去10多年来房地产业发展累积的各种问题和矛盾而得出的一个基本判断。
房地产业“非常态”的一个重要表现就是，全国大多数地区的房价过高、涨幅过快，存在一定程度的房价泡沫。
我国自1998年实行住房制度改革以来，在多种因素的综合作用下，已积累了较大程度的房地产“泡沫”，表现在当前房价及上涨预期大大高于普通居民现有的支付能力和对未来收入增长的预期。
当前，全国大多数城市的楼市价格过高，尤其一二线城市房价高企，普通居民尤其领取工薪的“刚需们”，普遍买不起房，有很多人单靠自己工资积累连首付款都交不起。以致于“刚需们”为了买一套房，不得不几个家庭成员拿出所有的或大部分的积蓄。
房地产业的“非常态”，还表现在如下几方面，包括全国及各个地区都将房地产业作为经济发展的重要支柱产业，房地产业产值下降马上引起经济减速；许多地区的土地财政成为当地财政收入的重要依赖，其占比在40%至60%，房地产价格下行趋势使这些地区的财政面临入不敷出的困境等。
房地产业的“非常态”，不仅使国家和地区经济的安全和持续稳定发展面临一定程度的经济风险，而且使为房地产业提供了巨额融资服务的金融体系面临一定程度的金融风险。今年前几个月，在经济下行、房价下跌的形势下，差不多每个月都传出有地方的房地产开发商拖欠银行大量贷款的消息。2014年上半年上市银行财务报告数据表明，16家上市银行“涉房贷款”合计金额(采用集团或合并口径相关数据)为12.88万亿元，较上年同期的11.06万亿元增长了16.46%；较去年年底的11.79亿元增长了9.25%。专家分析认为，上半年上市银行不良贷款继续“双升”，“涉房贷款”超过贷款平均增长速度，不排除今后房地产贷款不良率继续上升。
■深化改革，防范化解房地产泡沫风险
按照中央和国务院有关会议精神，下半年防风险也是与稳增长、调结构、惠民生并列的重要任务。从某种意义上说，防范化解房地产泡沫风险是下半年以及今后一个时期丝毫不能放松的一项重要工作。
防范化解房地产泡沫风险，需要国家采取标本兼治、综合治理的措施，其中通过深化改革是根本对策。为此，要加快财税、金融、住房保障制度等改革。
从下半年开始提上议事日程的财税改革，将调整中央和地方政府间财政关系，改进预算管理制度、完善税收制度、建立事权和支出责任相适应的制度。财税改革具体涉及增值税、消费税、房地产税等税种。深化财税改革，将为地方财政设定新的税种，如房地产税，并规范发行自发自还的地方债券，改变地方财政长期依赖土地财政的局面。
专家建议，今后可考虑深化土地财政改革，国家要收回对国有土地的拍卖转让权及收益权，对地方政府长期实行的土地财政实施“釜底抽薪”，如此可大大降低住房成本（土地出让价格及附加税收等平均占到房价的50%至60%），有助于挤掉房地产“泡沫”。
深化金融改革，要对商品房和保障房采取有区别的融资服务政策。与当前国家住房保障制度改革相适应，对商品房供应体系由商业银行提供信贷支持，而国家或地方政府部门负有重要责任的居民保障房（包括经济适用房、棚户区改造等），则建立相应的政策性金融机构，提供有国家政策优惠或补贴的融资服务。
针对当前房地产泡沫的信贷成因，专家建议，要对房地产开发投资和消费有明确区分，有保有压，即当前金融业对房地产开发投资的支持服务要严格控制规模、防范风险，银行信贷要限制对房地产开发商、地方政府融资平台（绝大多数以土地抵押融资或作为还款来源）的支持，监管部门要对“影子银行”为房地产开发商、地方融资平台提供融资的业务进行清理整治，防范化解潜在的金融风险，对房地产公司从境内外资本市场融资要收紧政策、严加控制；同时，对于普通民众的住房消费包括购买保障房和自住性普通商品房，予以及时的金融支持。
防范化解房地产泡沫风险，应当遵循市场经济规律，采用市场调节和经济杠杆，对房地产供给与需求进行有效调节。
从房地产供给方面，宜实施分类管理，即国家要加大保障性住房体系建设和供给，满足低收入群体的住房需求；要适度加大土地供应和普通商品房供应，以满足中高收入群体对普通商品房的刚性需求。
从房地产需求方面，宜实施分类管理，即通过调节购房和按揭资质等手段，严格限制对商品住房的投资投机性需求，满足普通民众的自住性住房需求和改善住房条件的需求。通过设立和健全房产税等市场化长效调控机制，使住房回归消费品的本质，尽量减少住房的投资品或金融属性。
通过深化多项相关改革，并运用市场机制调节房地产供求关系，旨在促使房地产市场摆脱“非常态”、回归到“新常态”，为中国经济转型升级、提质增效，并有效防范化解潜伏的金融风险，提供常态动力。
