开发商完胜闲置土地处置博弈战
2007-09-19 09:34:37
在流动性过剩的背景之下，房地产企业的资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。政府对土地的违规、审批和使用的惩处的依然不痛不痒似乎也助长了房地产企业更加疯狂的圈地。从北京市政府对出让闲置的土地一分为三的处理方式显示政府的态度正在转向温和，那么这对于房地产企业意味着什么呢……
流动性过剩助推房地产企业圈地
国务院发展研究中心16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。
全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为59%，超过1500万平方米(2007年上半年)的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界在全国各地的土地储备已达1753万平方米；越秀投资房地产业五年保持了300亿左右的资产规模，土地储备达600万平方米；华润置地去年基本盈利为6亿港元，其总土地储备量也达到819.9万平方米。富力地产最新公布的公告显示，截至7月11日，富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。跨区发展、资源占有与规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。
惩处力度依然不痛不痒
国土资源部近日下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。值得关注的是，该通知还要求，“合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期”。对此有分析认为，此举可能给各地类似“地王”的大地块整体出让划上句号，然而我们看到各地的“地王”依然不断涌现，土地购置面积也越来越大。国土部要求加大闲置土地处置力度对房地产企业似乎毫无影响。
通知指出，近年来，各地积极贯彻落实国家加强土地调控的一系列政策措施，取得了明显成效。但是，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果。为此，国土资源部要求各地严格执行闲置土地处置有关规定，加大处置力度。
通知要求，各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
同时，通知要求，实行建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。并且，通知要求，未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。
“北京模式”对闲置土地处理发出温和信号
8月底，北京市国土局公布《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》（以下简称622号文件），宣称对3年前831土地大限遗留下来的问题制定一个新的清理121期限。这让房地产界很多人紧张不已，担心新一轮土地整顿来临。但事实或许没有那么悲观。622号文件目标是还未出让的土地，并不针对闲置土地。对于闲置土地，政府的表达口吻更多的是鼓励和督促开发商尽快开发。对开发商来说，已经到手的土地被强制收回的可能性越来越小。
分析认为，622号文件着重为了近期加快土地供应目标，意图加快一级开发节奏，北京新公布的土地计划可能将有很大部分来自于这些831未过关项目。而对已经出让的闲置土地，政府的态度显得更为务实。而更让很多开发商松口气的是，就在针对831未过关项目的622号文件出台同时，北京市政府主管负责人在一次会议上表示，“北京市对2002年～2006年已出让未上市的463个、3373万平方米住宅项目进行了调查清理，督促加快开发进度，增加有效供应。”与1年多前北京市政府强制收回几十宗闲置土地的强硬态度相比，这样的口吻显得更温和一些。
2005年第一轮宏观调控之后，北京市政府根据中央意见，提出超过两年尚未开发的闲置土地要收回。市建委苗乐如副主任当时表示，对超过规划合同约定的土地，满一年未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。此后，北京市国土局发布公告，宣称收回38宗土地，其中包括位于奥运主场馆边上的著名项目“摩根广场”。该项目被收回后一度准备转给首创集团，北京市主管城建工作的副市长刘志华被免职后又重新回到摩根公司手中。这一强硬的态度顿时让开发商心惊不已。而事情的转机出现于2006年6月份，一位北京市国土局负责人对媒体表示，“将鼓励831过关但已过了两年合同期限仍未开工的项目建设中低价商品房。”同在6月份，刘志华被免职并立案调查。这样的转变，不禁让人感觉时间实在是太巧合了！
此后的时间里，北京市政府对出让闲置的土地态度逐渐明朗化。北京市国土资源局局长安家盛在2006年底更是提出了一分为三的设想方案。开发商自身原因造成土地闲置，国土局方面将与开发企业进行协商。如果开发企业愿意建设“限价房”，国土局愿意再给开发商一次机会，延长土地收回期限；开发商不愿意，那么国土局将根据国家统一制定的闲置土地处理办法，对项目进行处理；如果由于政府原因造成项目土地闲置，国土局将积极与开发商协调，对项目进行引导。对于北京土地市场，是否将再次掀起收地热潮的提问，安家盛表示，市政府还没有下定决心。分析认为，这种一分为三的处理方式显示了以疏导为主的出发点。事后的事实证明，摩根、银泰中心这些处于北京超级好地段的土地重新交还给原开发商。对于其他收回的30多宗土地国土局也没有再度公布处理结果。
流动性过剩助推房地产企业圈地
国务院发展研究中心16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。
全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为59%，超过1500万平方米(2007年上半年)的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界在全国各地的土地储备已达1753万平方米；越秀投资房地产业五年保持了300亿左右的资产规模，土地储备达600万平方米；华润置地去年基本盈利为6亿港元，其总土地储备量也达到819.9万平方米。富力地产最新公布的公告显示，截至7月11日，富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。跨区发展、资源占有与规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。
惩处力度依然不痛不痒
国土资源部近日下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度。值得关注的是，该通知还要求，“合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期”。对此有分析认为，此举可能给各地类似“地王”的大地块整体出让划上句号，然而我们看到各地的“地王”依然不断涌现，土地购置面积也越来越大。国土部要求加大闲置土地处置力度对房地产企业似乎毫无影响。
通知指出，近年来，各地积极贯彻落实国家加强土地调控的一系列政策措施，取得了明显成效。但是，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果。为此，国土资源部要求各地严格执行闲置土地处置有关规定，加大处置力度。
通知要求，各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
同时，通知要求，实行建设用地使用权“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。并且，通知要求，未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。
“北京模式”对闲置土地处理发出温和信号
8月底，北京市国土局公布《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》（以下简称622号文件），宣称对3年前831土地大限遗留下来的问题制定一个新的清理121期限。这让房地产界很多人紧张不已，担心新一轮土地整顿来临。但事实或许没有那么悲观。622号文件目标是还未出让的土地，并不针对闲置土地。对于闲置土地，政府的表达口吻更多的是鼓励和督促开发商尽快开发。对开发商来说，已经到手的土地被强制收回的可能性越来越小。
分析认为，622号文件着重为了近期加快土地供应目标，意图加快一级开发节奏，北京新公布的土地计划可能将有很大部分来自于这些831未过关项目。而对已经出让的闲置土地，政府的态度显得更为务实。而更让很多开发商松口气的是，就在针对831未过关项目的622号文件出台同时，北京市政府主管负责人在一次会议上表示，“北京市对2002年～2006年已出让未上市的463个、3373万平方米住宅项目进行了调查清理，督促加快开发进度，增加有效供应。”与1年多前北京市政府强制收回几十宗闲置土地的强硬态度相比，这样的口吻显得更温和一些。
2005年第一轮宏观调控之后，北京市政府根据中央意见，提出超过两年尚未开发的闲置土地要收回。市建委苗乐如副主任当时表示，对超过规划合同约定的土地，满一年未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。此后，北京市国土局发布公告，宣称收回38宗土地，其中包括位于奥运主场馆边上的著名项目“摩根广场”。该项目被收回后一度准备转给首创集团，北京市主管城建工作的副市长刘志华被免职后又重新回到摩根公司手中。这一强硬的态度顿时让开发商心惊不已。而事情的转机出现于2006年6月份，一位北京市国土局负责人对媒体表示，“将鼓励831过关但已过了两年合同期限仍未开工的项目建设中低价商品房。”同在6月份，刘志华被免职并立案调查。这样的转变，不禁让人感觉时间实在是太巧合了！
此后的时间里，北京市政府对出让闲置的土地态度逐渐明朗化。北京市国土资源局局长安家盛在2006年底更是提出了一分为三的设想方案。开发商自身原因造成土地闲置，国土局方面将与开发企业进行协商。如果开发企业愿意建设“限价房”，国土局愿意再给开发商一次机会，延长土地收回期限；开发商不愿意，那么国土局将根据国家统一制定的闲置土地处理办法，对项目进行处理；如果由于政府原因造成项目土地闲置，国土局将积极与开发商协调，对项目进行引导。对于北京土地市场，是否将再次掀起收地热潮的提问，安家盛表示，市政府还没有下定决心。分析认为，这种一分为三的处理方式显示了以疏导为主的出发点。事后的事实证明，摩根、银泰中心这些处于北京超级好地段的土地重新交还给原开发商。对于其他收回的30多宗土地国土局也没有再度公布处理结果。
