房地产宏调政策在各地威效渐显
2005-05-18 09:46:10
继央行房贷新政、国务院“国八条”颁行之后，建设部等七部委亦已停止观望，积极出招为高烧不退的内地楼市降温。令人眼前一亮的是，七部委刚刚公布的这份名为《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（简称《意见》）的重要文件矛头直指部分地区投机风盛的炒房、炒地现象。目前来看，这项“精确打击”的宏观调控政策已经开始在各地显示出它的威力……
中央再出房产新政，调控力度进一步加大
事实上，中国对楼市的调控自去年便已有之。不过，彼时从供给入手的调控措施并未完全浇灭楼市虚火、更没有全线击退猖獗的投机行为——这在国家发改委价格监测中心最新的报告就证明了这一点。该报告显示，由于去年投资性购房比例增加较快，一些城市甚至达到15%以上，造成这些城市房屋“空住率”上升。据不完全统计，上海、北京、南京、杭州、宁波等去年房价上涨较快的城市，房屋“空住率”都高于二成。
国家信息中心房产专家陈强发表看法认为，中央正是意识到调控力度还不够，调控措施尚未足够细化，故而责成七部委再出房产新政。如果说央行房贷新政只是和风细雨的降温讯号的话，那么此次七部委落实“国八条”所出台的这些细化措施，将不再显得那么温和乏力。有专家指出，此次打击这种投机行为的决心之坚定、态度之明确、措施的具体前所未有。
戴德梁行助理董事陈学军据此发表评论认为，与房贷新政、“国八条”相比，上述措施针对性更强，其实质性影响更为明显，对炒家来说可谓是个“精准打击”。这位专家认为，“此前实力雄厚的炒家似乎无惧政府提高房贷门槛，而这次通过综合运用税收???U等措施的做法无疑将更见成效。”
国务院发展研究中心研究员廖英敏亦表示，此次房产新政的重点之一便是从有效调整供求关系入手，对存量土地的开发时间表有了明确要求，有效利用存量资源。同时，遏制投机性需求。这些措施将更具有可操作性，将大大增加投资购房者的成本和房屋持有风险，增加房产有效供给，有利于集中解决楼市中存在的具体问题。
在楼市投机客遭遇“倒春寒”的同时，《意见》的出台对普通购房者是利好消息。廖英敏认为，《意见》中提到的「加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象及改善供给结构增加中低档房建设」等措施，对普通购房者的正常需求给予了更多顾及和考虑，其作用无疑是积极的。
上海：楼市在清谈中开始向理性价值回归
年前，一位开发商曾指出“上海楼市成了一块烧红的铁”，而眼下，它则成了一块寒冷的冰——几乎没有人气，交易量降至极低点。4月中下旬以来，新开楼盘一天能成交一两套已是不错的“业绩”，白板是常有的事。二手房挂牌量比以前增加30%-40%，但成交量不到挂牌量的10%。
买卖双方僵持观望、投资性行情基本停止、交易量大幅缩水，市场整体趋冷，这是眼下上海商品房住宅市场的基本状况。“观望”成了当前楼市浓重的底色。“房产之窗”网楼市监测数据显示，整个4月份上海一手房住宅成交面积环比下降37%，闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的首次下滑。在二手房市场，多数中介认为，新增委托放盘量同比上升了30%，但实际成交量不升反跌，近一个月来普遍萎缩了60%-70%。
明显的，接连出台的楼市调控政策对于市场的影响开始显现，买方心态出现了大逆转：由跟风追涨到持币观望，由被动接受卖方定价到主动看跌、大肆杀价。上海一楼市专刊今年3月、4月所作的两次同题调查显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。准备购屋者比例从先前的91%锐减为68%，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或自用；而有意卖房人则从31%陡升至53%，其卖房目的则从“再投资房产”（82%）逐步向获利了结（63%）靠拢。这说明市场参与者对房地产市场短期走势信心动摇。在买家持续观望的淡市压力下，卖家开始调整待售房屋的利润回报预期：3月初，过半的受访者对获利6至8成充满期待，更有近3成人希望获利9成以上；到了4月份，3至5成的投资回报成了最多人的预期。
杭州：政策重压使400万平方米空关房终于“现身”
长期以来，关于杭州楼市“空关房”的统计调查鲜见报端。最近在政策强大攻势下，楼市持续很长时间的观望、僵持局面开始被打破。房易网的专家更联合有关媒体经过长达一个月的“挖掘”，获得了杭州“空关房”的翔实情况(连续4个月的抄表累计电费不超过五元钱的住宅，设定为“空关房”)。其“空关率”大概在30%，近4 万套(每套以100平方米计)，杭州鲜为人知的400万平方米空关房终于“现身”。无独有偶，据杭州市房管部门统计，2004年当年竣工的住宅有30%无人居住(即收不到水、电费和物业管理费)。
“空关房”的大量上市，最明显反映在二手房市场挂牌价上，出现普遍下调的迹象。据近几天外滩房产、商务兴房网、我爱我家、公众房网、中原物业、21世纪不动产等公布的资料：在二手房市场在挂牌量增长的同时，挂牌价格开始下调，与上周相比，平均挂牌单价下降2%。
另外，从6月1日开始，浙江省将实行对个人住房不满2年的交易房要全额征收营业税的新政策(以一套买入价80万元，卖出价为100万元的住房为例，如果全额征收营业税就需要缴纳5.5万元的税金)。政策的强大攻势也开始使得楼市炒家们开始坐立不安，很多投机客手里房产的房龄都在1年以上2年以内，由于要赶在“6·1”新政实施前抛掉以免缴营业税，纷纷开始抛售“空关房”。最近这两天，来自温州、上海、义乌等地的炒家纷纷把手中为数不小的“空关房”在网上挂牌出售。杭州“信义坊”的一位业务人员介绍说：“这两天来咨询新政策的投资客特别多，一个上午我接待了20多个；挂牌量也比前些天多了很多，都屏不牢了。”
广州：将成为国内第二个楼市以二手房交易为主导的城市
广州房地产业界认为，国务院七部门最近出台《意见》这项政策对房地产市场的引导和调控，虽然对一、二手楼市都会有影响，但力度主要集中一手楼市。甚至有研究机构指出，广州楼市年内极有可能改吹“二手风”。
广州市房地产交易中心副所长黄文雄认为，新措施出台无疑将限制了投资性炒房，对正常的居住需求的房屋交易有促进作用，估计房价会有一定程度的下调和回稳，而一手、二手楼市的交易量都将有一定程度的收窄。他透露，在对一季度广州市房地产交易量分析时发现，受加息影响，广州市一季度房地产交易量已经回落，一手的交易登记面积同比减少了22%，交易量比上季降幅达12%。然而，在一手市场呈负比增长的情况下，广州10区二级市场成交达到18800多宗，交易登记面积为208方米，仍保持了36%的增长量，市场份额进一步上升到47%。
黄文雄认为，此次又再调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足二年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，相信对限制投机性和投资性购房等房地产交易行为起正面作用，但对于真正有居住需求的置业者来说，该买的还是会买，置业者很可能更愿意把目光转向存量房市场。
而据广州市房地产交易中心与清华大学、满堂红地产合作调研的报告推算，目前广州市房屋市场二级流转愈趋畅旺，并步向成熟。在未来的二年内，广州市二手房市场的发展步伐将会超过一手市场。预计到2006年年底，原八区的二手房屋交易面积将达到1000万方米，其市场占有份额也会超过50%。乐观估计，按照第一季度的增幅，二手市场可能在今年年内就会占据50%的份额。鉴于目前深圳二手交易量占市场份额仅为42%，广州极有可能成为继上海后，国内第二个楼市以二手房交易为主导的城市。
宁波：炒家抛房狂潮将会在近期内涌现
宁波有关楼市专家预测，从5月中旬开始，宁波楼市受新政策影响可能会显现出来，而炒家抛房狂潮将会在近期内涌现。从宁波市市区各大房产中介了解到的信息显示，有许多二手房客开始坐立不安，纷纷有所“行动”。
比如据宁波一号房网的统计，去年下半年因加息引起的宁波首次抛房潮中，该中介房源量从正常的2600-2700条上涨到3300-3400条，其负责人估计5月份增加的房源有可能更多。我爱我家营运经理杨震昊介绍说：“虽然现在出现了较高的撤单现象，但5月以来二手房出售登记发布量还是比上月同期增长了 15%左右。”总体来说，我爱我家、中原、协和等中介公司获知，近期出租房的增幅都在 10%以上。
而宁波华龙房产销售经理金建钢则表示，当前宁波的房地产市场相对低迷，不少购房者都在观望，在这种情况下征收营业税，购房者可能不会愿意承担额外的税收负担，从而导致二手房交易量下降，卖方售房的心理价位也会同步下降。他认为，局部地区的二手房价可能会出现下跌，比如地段、配套不好的地方。
“不要说二手房市场，眼下连新建待开的新楼盘也受到了一定的影响。”一不愿透露姓名的老牌开发商销售经理透露，公司原本打算今年6月中旬开盘的鄞州区在建的两个郊区楼盘，现在决定推迟开盘时间。“据我了解，宁波现在出租房开始增多，这部分市场把那些原本属于郊区相对低价楼盘的客户群都拉了过去，手头有积蓄但不急着购房的客户开始考虑暂时租房。所以公司决定推迟开盘时间，观望一段时间等环境稳定之后再开。”
