一线城市房价正在上演最后的疯狂？
2013-09-30 10:37:47 来源：兰瑞环球
楼市"金九银十"的销售旺季已拉开帷幕。据媒体报道，中秋小长假期间，北京新盘几乎都成了"日光盘"。此外，又赶上有"北京楼市风向标"之称的北京秋季房展会开幕，在北京本地项目中，六环内已难寻均价每平方米2万元以下的楼盘。在高房价的压力下，不少在北京工作的购房者选择去燕郊、固安等地买房，这些地方的房价也水涨船高。
此外，据权威机构国家统计局公布的数据显示，8月份，一二线城市房价涨幅非常明显。其中，一线城市新建商品住宅价格同比上涨18％-20％，天津等31个二线城市同比上涨大都在7％-10％，唐山等35个三线城市同比平均上涨6％左右。
对此，除了教授董藩叫喊着一线城市房价要涨到80万/平米之外，任志强也坚信，目前一线城市的房价还没真正到贵的时候。而专家们一线城市最近飙升的解释有二：一是中国人固有观念认为，人的一生一定要有属于自己的房子，由于一线城市集聚资源优势，所以房价上涨在所难免。二、由于中国的土地制度，市场上能提供土地供应的只有政府。地方政府垄断了土地市场，因此没有市场竞争，再加上"土地财政"的影响，导致土地价格难以下降，房价也难以回落，同时，面对巨大的需求地方政府提供的土地供应远小于市场需求，供需失衡也同样让房价难以下降。
不过，民众争着要在一线城市买房，并不是专家们所讲的一定要有产权房的传统观念，很多人不是都在租房居住？关键原因是对政府房地产调控失去信心，再加上国内投资渠道狭窄，大家都预期一线城市房价要涨，所以近期一线城市房价上涨其实涨的是预期。另外，地价贵的确是推高房价的主要因素，但是地方政府如果不遏制房地产的投机炒作预期，不改变对土地财政的过度依赖，而纵容房地产市场需求无限放大，让少数人拥有大量房产，大多数人买不起房，就算推出再多的土地也解决不了高房价问题，因为自住型需求是有限的，投机性需求是无限的。
现在的状况是，一边是以北京为首的一线城市房价出现"量增价涨"的局面，另一边以温州、鄂尔多斯为代表的三四线城市房价出现了回落或者"价平量滞"的局面。那么中国房价未来究竟会如何走向？笔者认为，一线城市房价正在上演最后的疯狂，时日已经不多。实际上，出于对一线城市个人房贷风险控制的考虑，目前很多银行都已经停止了放贷。近日媒体方面从北京、上海、广州等多家商业银行营业网点发现，很多银行的确已经暂停个人房贷业务，这一方面是因为前期放贷过猛，额度已经用完，另一方面出于风控的需要，银行已经开始收紧房贷或者大幅上调了个人房贷的基准利率。在没有了金融杠杆支撑的情况下，后续房价再想上涨，恐怕已推力。
一线城市房地产泡沫不可能永远上涨，一旦破裂后果更可怕。日前，万科董事长王石在其实名微博上频频提示楼市风险，引发业内广泛关注。在王石看来"一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！"
从王石的警告和华人首富李嘉诚抛售国内房产来看，一线城市房价泡沫已经无以复加。日本的土地价格从1985年开始进入快速上升时期，从1986到1989年持续保持20%以上的涨幅。相较于1985年，1991年日本六大城市的土地价格指数上涨超过2倍。爬得越高，摔得越惨，到2002年，与1990年的最高点相比，日本六大城市的土地价格下跌了约80%。如果国内一线房价再涨下去，不是涨到80万/平方米的问题，而是要危及中国金融和经济安全的大问题。
现在一线城市房价泡沫已经不能让其再膨胀下去了，要给楼市降降温，就必须从以下几个方面入手：
首先，必须扭转人们对一线城市房价上涨的预期，否则这场击鼓传花的游戏最终会导致不可收拾的局面。所以在一线城市开征房产税势在必行。现在像北京、上海等一线城市总体上是少部分人拥有了大量房产待涨，如果推出较为严厉的房产税政策，在房产保有环节方面征税，就可以逼使大量房源流向市场，或出售或出租，这样房地产供不应求的局面就会打破，房价上涨的预期就会发生扭转。
其次，改革调整财税分配制度，改变地方政府过于依赖"土地财政"的现状。当下中央调控政策遭遇最大的阻力并非开发商，而是地方政府。由于对"土地财政"的过分依赖，地方政府是最不愿意看到房价下跌。所以一方面对中央和地方在财税分配比例上进行改革，另一方面，调整对官员政绩的考核和升迁标准，去除过时陈旧的唯GDP论的考核方式，将地方政府由投资型政府，变为公共服务型政府，唯有这样楼市调控效果将会大大提升。
再次，引导优质资源均衡分布。现在房价最高的就是一线城市，正是由于过多优质的教育、医疗、文化、就业、商业资源集中在一线城市，才导致人流和物流拼命涌入一线重点城市，同时也就产生了巨大的市场需求，并导致房价高烧不退。如果政府能将市场手段和行政手段并举，调整优质资源的分布，人们自然不会一股脑涌入一线城市，而是分流到其他中小城市，那么需求就会下降，缺乏了需求支撑的房价自然就会下降。
最后，拓宽投资渠道。现在由于银行存款利率没有市场化，而且长期处于负利率，而投资股市总是让人觉得牛短熊长，亏者居多。总体来看，这些年除了投资房地产之外，其他投资领域财富效应并不明显。所以建议政府部门加快境内投资者对境外股市、债券、房地产市场的投资开放门槛。同时，大力发展债券市场等投资市场，并且不断推出金融创新产品，这样在国内建立满足多层次、不同需求投资者的投资品种，就可分流人们对房地产投资的关注度。
一线城市的房价正在上演最后的疯狂。但是这种强劲之势不可能支持多久，一方面其房价动辄4万/平米以上的房价，早已脱离了当地民众的购买能力，就算拼死进入也没这个实力了。另一方面，银行出于风控需要正在逐步收紧个人房贷投放，这对于房地产投机者而言，没有多少日子可以恶抄了。所以，对于现在的政府部门来说，必须通过多种手段，将房地产上涨趋势给遏制下来，否则房地产泡沫一旦破裂，中国经济从改革开放三十年所获得的良好局面将付之东流，经济危机和金融危机将使中国无法承受。
