历届调控为何总压不住高房价？

2013-07-25 10:42:21    来源：兰瑞环球

自2009年12月开始房地产调控以来，调控经历了5次升级，即2010年1月的"国十一条"、4月的"国十条"、9月的"9·29新政"、2011年1月的"新国八条"，再到今年2月20日的"国五条"。政策调控措施频出且逐步加码，但就是按不住房价高昂的"头"。很多人早对政府调控高房价的能力提出了质疑，认为中国的房价实际上已经处于失控状态。

国家统计局刚刚公布的6月份70个大中城市新房价格数据显示，虽然有69个同比上涨，有63个城市环比上涨，北京新建住宅商品房价格指数同比上涨幅度高达16.7%，但民众似乎已经麻木。如今一二线城市房价再高，购买者寥寥无几，三四线城市房地产崩盘迹像已经隐现，区域性房地产泡沫正在渐渐消退和破灭，这是房地产泡沫将要自行破灭的征兆和信号。那么房价为什么对政策调控不予理会越调越涨？以至于到了失控的边缘呢？原因有三：

首先，中央政府对房地产的调控属于"应急式调控"，往往类似于扑灭突发火情的"消防队"。当房价之火熊熊燃起时，政府便紧急出台调控政策，此后往往出于"保增长"的考虑，没有对房价泡沫真正痛下"杀手"。在这样的背景下，出台的调控政策往往带有零打碎敲、单兵突进性质，始终没有构建起一个由土地、信贷、税收、行政问责等多种调控手段有机组合而成并有效发挥效力的长效调控机制。

就拿房产税来说，这是发达国家广泛实行并且效果显著的一项房地产调控利器。但在我国，房产税制度尚未成型。出于对既得利益群体的情绪"照顾"有嘉，沪、渝版的房产税征收过于"温柔"，税收征用范围小，税基狭窄，税率偏低且还实行累进行，这样的房产税即使扩围也对调控房价起不了多大作用。

再者，地方政府对房地产调控"并不给力"，也就是说中央的房地产调控政策到了地方上没有真正很好的执行。如今地方政府已经被房地产业所绑架。地方政府的土地收让金和各种税收加在一起，要占到高房价的60%左右。很难想像，房价如果出现大调整，会给地方财政收入带来什么样的重大影响。

如今地方政府正在肆意妄为的推动卖地金融、卖地财政，靠房地产来拉动GDP和增加税收，口头上执行中央的调控精神，但由于没有对其真正实行"问责制"，所以地方政府暗地里操纵推高房价，以获得更多的利益。正因为如此，中国房地产业高烧不退，屡调屡涨，地方政府必定"功不可没"。

最后，货币信贷大投放，是房地产行业无节制膨胀、房地产调控屡调屡败的元凶之一。早在2008年房地产调控已稍有起色，却遭遇了美国次贷危机，由于当时鉴于我国出口的持续低迷，中国经济出现了较大滑坡。上届中央政府在2009年初推出4万亿投资计划和10万亿天量信贷，于是房地产泡沫得以起死回升。到2010年初，中央政府又发现房价涨幅过快，立刻启动新一轮房地产调控政策，不过此时已经有些迟晚，大型房企通过银行信贷仍然获得资金支持，而中小型房企可以通过信托等影子银行的融资方式，筹到大量资金，房地产熊熊烈火一发不可收拾。

2008年时我国的M2规模只有47万亿，2009年底，M2钞票总量是60万亿，2010年底，是72万亿，而到了今年6月底广义货币（M2）余额达到了105.45万亿，是去年全年GDP总量的200%。这几年货币信贷大投放，房价上涨和M2的飙升速度基本保持同步。而实体经济不景气，货币严重超发，人们对通胀预期恐惧，导致大量流动性进入到了房地产领域，使得房地产泡沫一轮又一轮被吹大，房价一轮又一轮被推高。

不过，本届政府在调控房地产方面的风格与上届政府完全不同，本届政府更倾向于"不剌激、去杠杆、调结构"这三项举措。就是从表面上看，新一届政府在经济工作会议上很少提及房地产调控问题，似乎并不急于去剌破房地产泡沫。而实际上是通过给房地产金融去杠杆，调整现有经济结构，摆脱对房地产的过度依赖方面入手，对房地产进行调控。进入二季度后，经济遭遇明显减整困境，6月中旬银行业钱荒来袭，在这种情况下，中央政府仍然坚持不放水、不搞大规模经济剌激计划。

只要财政部、央行不放松财政、货币信贷资金，证监会不开放上市房企的再融资，那么房地产行业的流动性将会很快紧缺，届时房企将不得不降价促销手中的囤房，高房价将很快回头，房地产泡沫将开始消退，金融风险给经济带来的灾难性后果虽然不可改变，但是起码可以尽力将惨烈度和危害度控制在最小的范围之内。