中国房地产市场正处深度博弈

2010-05-26 10:02:12    

在“国十条”出台后，中国楼市的疯涨暂时得到抑制，虽然各地楼房的成交量大幅下降，但楼价仍未出现大面积的下跌。尽管一些城市房价猛涨势头有所趋缓，但人们也发现，不少地方调控政策仍“按兵不动”，房地产商降价仅属“少数行为”，银行放贷“暗道”五花八门，种种迹象均表明，房地产市场仍处深度博弈状态。高房价的“坚冰”能否解冻，中国楼市能否回归“平稳健康”，关键在于去年放贷的四万亿贷款中流入房地产业的资金，能否从房市中被政府“挤出来”。

数据显示，在“国十条”颁布后，京、沪、穗、深、津五大城市二手房挂牌量环比增幅分别为49、30、17、25和16个百分点。截止，五大城市二手房成交量与新政前一周相比回落约51%至94%。而国家统计局数据显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比仍上涨12.8个百分点。在国务院出台严格控制部分城市房地产价格上涨的通知后，房价为何未见明显回落？

■普通百姓望房兴叹

其实，房价仍处高位的主要原因是去年投入房地产的贷款仍然给房地产商们以充足的“水源”支撑。从银行借来的钱，加上卖房的所得，使这些房地产商足以在相当一段时间内支撑高房价。按照央行公布的数据，去年全年，内地房地产开发贷款增速明显加快，当年房地产开发人民币贷款累计新增5764亿元，同比大增逾三成，新增个人住房贷款亦达1.4万亿元。内地主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。当日数据显示，去年人民币个人消费贷款劲增1.8万亿元，同比增逾48%。其中，个人消费性住房贷款新增1.4万亿元，同比增近48%，增速比上年末加快37.4个百分点。

去年，在全球经济衰退之下，中国采取了政府主导的大规模宏观调控，实施了以“四万亿”为代表的财政刺激计划。结果产生了世界经济低迷而中国经济一支独秀的效果，也造成房价畸高，老百姓怨声载道。从官方公布资料分析，去年中国的经济增长率是8.7%，但去年中国的货币（包括信贷）发放却比上一年增长了27%以上。也就是说比GDP增长多出近20个百分点的货币在市场上流动。而这些货币到了谁的手？国家把这些货币给了国有企业和地方政府。在政府“四万亿”的资金刺激政策下，大型国企拿着银行的贷款纷纷“不务正业”，进军房地产市场，抬高了土地价格。各地政府则“土地财政”兴旺，靠房地产开发赚得盘满钵满。结果是，中国整个社会财富大“洗牌”，财富迅速向政府、国企和有钱人聚集。普通百姓只有“望房兴叹”。

■收紧贷款效果显著

从内容上看，“国十条”政策的主要打击对象为房屋的买方市场，而不是供方市场。房地产抵押贷款的收紧是上一轮房价调整的主要原因，这一次也将同样发挥作用。2007年，政策收紧促使房地产抵押贷款增长率降低了三分之二，使当年房价应声大跌。今年一季度，房地产抵押贷款同比增速高达五成三，如果几个月后也降低三分之二至十八个百分点左右，由此引发的房价跌幅至少会超过一成。

另外，近年来房地产买家的杠杆率越来越明显，使得抵押贷款收紧的效果愈加显著。2007年，房地产抵押贷款余额增加了5140亿元，而房地产销售总额为2万5500多亿元，融资率仅为20%。到了去年，这一比率攀升至47。这意味着房地产买家近期的杠杆率超过了上一周期。

■房价跌幅或超三成

畸高的房价决非是供不应求的结果，而是源于大量的囤积和炒作。根据中国社科院数据，全国六百多个城市共有闲置房6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间三人居住的话，闲置房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。而按目前中国城市化率四成五计算，城镇人口也仅为5.85亿，闲置率可达到40%以上。7790万套按每套90平方米计算，资产总额可达32万亿元，几乎相当于去年全国GDP总量的资产处于闲置和浪费状态。

据不少专家们分析，为防止经济进一步走弱，政府最多允许房价下降三成。前两年的贷款余额剧增13.8万亿人民币，增幅达五成二，同期名义GDP仅上升26%，如果房价降幅过大，将可能使巨额贷款迅速沦为坏账。

另外，一旦价格下降，金融系统中残余的过多流动性也可能为需求提供支撑。就宏观形势而言，房价回调三成五以上几乎是不可能的。假设2007年的价格峰值能够持续，房价将下调二成左右。即便如此，大量一线城市的房价跌幅仍有可能超过三成，比上一轮调整幅度大很多。