房地产10大失衡，黄奇帆5策应对

2017-05-31 11:10:03    

全国人大财经委副主任黄奇帆日前在复旦大学作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座，在讲坛上，黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡（失衡之一：土地供应；失衡之二：土地价格；失衡之三：房地产占用的社会资源；失衡之四：绑架金融；失衡之五：税收；失衡之六：销售租赁比例；失衡之七：房价收入比；失衡之八：房地产内部结构；失衡之九：市场秩序；失衡之十：调控方向），他表示，在中国经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存；有些地方则是三年四年都卖不掉。第二部分提出了5个方面的制度安排，分别是：土地、法律、税收、租赁市场、地票。

黄奇帆认为房地产和实体经济失衡之一是土地供应的失衡。他认为，房地产业需要大量的土地做基础，在内地经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。

另外，他认为，房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。

黄奇帆还提到了金融绑架。一百多万亿的贷款余额，有27%以上是与房地产有关的，但是房地产占GDP的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产，主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。

全国税收当中35%来自房地产，但是中央没有房地产收入，全在地方。地方税十万亿，有四万亿跟房地产关联，再加上土地出让金和土地基金3.7万亿，那么地方税有7.7万亿是房地产，地方政府没有房地产就要断粮。

针对十个失衡，黄奇帆提出了5个调控措施：

第一、土地，需要刚性措施。一是爬行盯住人口来供地，一个人供地100平米。看人口来定土地，产业跟着规划走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走。二是要定下法律按结构来分配建设用地功能。三是土地拍卖价格，不超过目前地价的三分之一。中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖，把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。

第二、金融措施。一是守住底线，开发商买地必须自有资金。二是盯住房地产商的资金结构。三是管住居民买房融资，首付比例问题，第三套要全额付。

第三、税收制度。一是三端调控，高端有遏制，中段有鼓励，终端有保障。二是物业税房产税，物业税根据增值的额度来计税，有多种抵扣，老百姓压力不大。

第四、租房制度化安排。

第五、地票。中国土地制度背景是耕地不够吃饭。对此，要做两件事，第一是集约节约使用土地指标。第二是农民进城要放弃土地，把农民进城以后的宅基地和农村多余和废弃公共措施，复垦成为农地。其中部分腾出指标让房地产商去造房，房地产商买了地票，补贴农民收入。