无细则可出，呼唤房价调控新思维

2013-04-03 12:53:23    来源：兰瑞环球

南京市3月31日发布《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，即所谓南京版"国五条"细则，将今年房价控制目标确定为：2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。不算标题字数，这则通知正文仅132字，被网友吐槽"相当于一条微博"。

从"新国八条"到"新国五条"，中央让房价回归理性的决心不可谓不大，措施不可谓不强。但一项网络调查显示，认为"本届中央政府能有效控房价"的只有14.8%，认为"不能"的则达到了61.8%，有23.5%的人表示不确定。对地方执行中央政策的态度，79.3%的人认为会打折扣，仅有8%的人认为不会打折扣，12.7%的人处于观望状态。可见，房价难控固然与中央调控措施和地方实施细则的力度，有很大关系；但对调控决心的信任危机，更是不可忽视的重要因素。

房价调控的纠结，从南京相当于"微博"的细则，就可见一斑。如果说中央的宏观调控，主要涉及的是中央、地方和开发商之间的利益博弈，那么细则就更多地涉及到地方政府各部门之间的利益博弈，涉及到具体人员的特殊利益博弈，在同一生态和系统内的斗争与妥协，难度就更大。虽然南京的细则直接以"微博"体的形式出现，但其它地方繁文累牍的细则在实质上与南京的"微博"体并无二致。

多轮的房价调控，越涨越调，越调越涨，调控变"空调"，老百姓很"郁闷"，政府也很"纠结"，根本原因何在？专家学者的分析，五花八门，甚至对中央的一些调控措施，如"限购"、"20%的所得税"等，还提出了合法性的质疑。但根本原因，群众都非常清楚，那就是执行力不足，上有政策，下有对策，阳奉阴违。对地方政府而言，最根本的纠结无非是两个方面：一是挥之不去的GDP情结，二是日益固化的"土地财政"路径依赖。

有人说，要治愈住房难、住房贵的"顽疾"，只有一个方子，那就是下"政治任务"的"猛药"，要解除房价虚高的"毒素"，唯有"严厉问责"的"解药"。这一方子看起来很美，但在复杂的权力博弈中，"政治任务"和"严厉问责"如果没有刚性制度的支撑，都是可以轻易化解的。因此，我们的房价调控，必须要有新的思维、新的路径，不能再依赖"中央宏观措施+地方实施细则"的老路了，因为这种老路本身就充满了"空子"，就充满了责任划分的不确定性。

在法治社会，调控房价何不运用法律的措施呢？制定一部统一的法律，将我国房价问题的制度、机制、体制全方位地刚性规范。英国的法律规定，所有的房屋交易或者赠予的房产增值，都要缴纳10%到40%不等的资本增值税，如果房屋空置，房主还要承担市政税，但并没有产生争议。为何"新国五条"20%的所得税会引起如此大的争议？各地方的细则也都基本上对此触而不碰？与没有刚性的法律规定，是有很大关系的。

对于合理房价，我国一直争论不休。德国早就实现了法律化，不仅将"房价收入比"放入了法律，还通过立法规定，建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行"指导价"制度。在德国，只要购房，就得先交纳评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5%的交易税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过"合理房价"的20%，即为"超高房价"，构成了违法行为。如果房地产商制定的房价超过"合理房价"的50%则为"房价暴利"，触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。

英国2004年新的法律实施之后，房价从第四季度就开始回落，即使在开工率不断下跌、新屋建成量增幅大幅下降的背景下，总体下跌也一直持续到现在，成为1992年以来房价连跌的最长纪录，房价涨势得到有效平抑。专家预测，只有未来五年内英国物价平均水平将整体上升11.5%，英国房价才可能从2014年开始回升，在排除通胀因素之后，实际增幅还是-3%左右。而德国，过去10年间，名义上房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。

国外实践证明，住房难和房价虚高的难题并不是"无解"的"方程组"，关键是方法和路径对不对。在我国固有路径效果不彰的情况下，学习英德的法律化途径，既免去了"涨调涨调"的循环，也省去了中央出措施地方出细则的麻烦，更重要的是，给群众和开发商都留下了一个稳定的预期，也封闭了地方阳奉阴违的空间，更为问责立下了刚性规范。南京的"微博"细则，更显出了"细则疲劳"，急切地呼唤统一的刚性的法律规范。