解决房价狂涨应有答案

2010-04-06 13:53:14    

不久前，北京市土地整理储备中心发出公告，暂停CBD中服地块交易，这也是北京国土部门土地供应新政出台后，首个被叫停的高价地块。随着中服地块入市再次搁浅，前一阶段“地王”频出的北京土地市场，近期难现新“地王”身影。3月中旬，国资委表示，除16家以房地产为主业的国企外，还有78家不以地产为主业的央企也开展了地产业务。国资委要求这些非主营国企应当逐步退出房地产市场。

国资委应对舆论是一个进步，但这只是暧昧而模糊的应对，不能解决央企与房地产之间的利益纠结，也不能从根本上对央企进入房地产有威慑作用。

■货币政策铸下大错

其一，“地王”频出，首先表明中央银行的货币政策已经铸下大错。房价狂涨的因素很多，近来人们关于房价的议论，多怪罪地方政府。地方政府贪婪的土地财政追求，确实推动了房地产市场的癫狂。比如，仅一天，北京市各级政府就获得了143.5亿元的土地收入。有如此巨额收入，地方政府当然会采取一切办法推动房价单边上涨。

尽管如此，对房市癫狂承担主要责任的，还是当为中央货币政策当局。基于一些貌似有道理和另外一些也许站不住脚的理由，中央银行持续地实施过于宽松的货币政策。四万亿廉价货币涌入市场，导致人们形成货币贬值也即通货膨胀的预期。为回避这一风险，企业和个人争相涌入资产市场，在各种条件约束下主要进入房地产市场。这些资金同时通过多个管道流入：开发商获得廉价开发资金，投资者、投机者获得廉价炒作资金。由此，整个社会形成了房屋价格持续上涨的预期，这一预期支持了地价的快速上涨。

其二，地方政府获得的巨额土地收入，在很大程度上是中央银行奉送上门的。当然，货币政策当局采取宽松货币政策，也有自己的考虑。但当房地产行业积累的风险，包括经济风险、社会风险乃至政治风险已经足够大时，其它理由也许就该让位了。事实上，现在中国房地产只靠一个信念支撑，那就是各级政府“不会也不想”强行把房价压下去。在目前的整个财政体制之下，房地产的发展依然还会扮演地方财政的要角。监测数据显示，2009年全国60个城市土地出让金收入同比增加超过百分之百。其中，上海、杭州、北京土地出让金收入位居前三位。

毕竟，这是一个占GDP六点六个百分点、占投资规模的四分之一、上下关联近60个行业的房地产，这就是当下中国经济的缩影。简单讲，就是想办法把银行的钱圈出来，圈到地产市场，然后再圈到地方政府，最后变成地方政府的财政收入。地方房地产市场的存在，就是为地方政府融资的“大金库”。地方政府拿了这些钱，又平整出更多的农地，再到银行圈出更多的钱。

■“国进民退”已经发生

其三，“国进民退”在房地产等高额垄断利润领域已经发生。北京新“地王”的身份结构则说明，经济结构的“再国有化”进程仍在加速进行当中。去年以来，有识之士提醒决策者、社会注意“国进民退”的趋势。有些专家、官员出来辟谣说，不存在这种现象。但这一次，京城三大“地王”均为中央直属国有企业。去年各地涌现的“地王”也基本上是大型国企。不用去看山西的煤炭产业强制合并，仅房地产行业发生的事实就已清楚证明，“国进民退”乃是一个已经发生、正在进行并将持续的现象。

这一“再国有化”现象的出现，有其内在的逻辑。先不管其中的政经结构因素，单是货币政策就必然让国有企业修炼成“地王”。中央银行多发的钞票不可能在同一个时间内被均匀撒布到经济过程的各个环节、角落。这些新增货币沿着既有的政治经济结构注入，首先获得这些资金的必然是那些享有特权的强势企业，大型国有企业即在此之列。

其四，中央政府不愿面对货币滥发与垄断抬高房价等问题。国家发改委与国资委相关负责人都对媒体表示：“四万亿政府投资一分都没流入楼市”，央企投入房地产开发的资金不是来自于四万亿政府投资。对于近期国资委是否出台政策进一步规范央企投资房地产业，国资委负责人表示，目前还没有什么新动作。

国资委一位专家则表示，按照《公司法》规定，国资委主要负责央企的人事变动和业绩考核，以及重大事项决定。“挂牌出让土地是政府发展房地产的政策，如果说要国资委出台禁令限制投资房地产业，并没有相关的法律依据”。

其五，高房价将拉大贫富悬殊，加剧收入不公的矛盾。“如果你不是中高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系。”面对社会对高房价的争论，华远集团董事长任志强日前在“二○一○中国房地产发展年会”上再次语出惊人。任志强指出，房改初期，国务院的二十三号文件和十八号文件都特别强调了中国高收入阶层和中高收入阶层用市场的办法来购买和租赁商品房。政策第二条讲的是政府帮助型的，就是中低收入阶层。第三是低收入家庭用廉租房办法解决住房问题。国家对这三个市场三种办法解决住房问题的政策，至今未做任何修改。

任志强认为，未来十年，房地产市场发展关键在于把国家规定的三个体系及各自承担的责任落实好。

■遏制过快上涨势头

其六，中央与地方各级政府靠高收费生存与制造政绩。一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收取多少税费？重庆市政协副主席陈万志给出了答案：据初步统计，中国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。更为严重的是，据抽样调查，部分项目的税费已占到房地产价格的三成至四成。税种设置繁杂、征收环节多，存在重复征税和多次收费问题，一定程度上推高了房价！在去年适度宽松的货币政策下，城市土地资源稀缺与“地王”频现，城市化进程中民众对住房的“刚性”需求与“楼市投机心理膨胀”，已成为纠结于中国经济社会发展脉络的两组尴尬症候。就转变经济增长方式而言，过度依赖土地出让和房地产投资得到的GDP，一定不是“可持续发展的GDP”。