房地产行业已进入泡沫前的挣扎阶段
2007-08-08 09:47:10
过去几年房价的持续上涨，已经消灭中国所有的“地产空头”。而对于流行的房产是当下通胀趋势中唯一安全的增值保值的资产的判断，更加剧了地产价格的上涨，也增加了楼市的风险。但我们需要注意的是，资产价格暴涨吸引了更多的货币投机，而过分的投机最终必导致资产泡沫。而正形成的政策围剿之势将正使泡沫走向破灭……
发改委报告预热地产调控政策
国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。此次出台的国家发改委报告是目前为止关于房地产市场过度投资问题最严厉的一次判断。
报告建议，在政府住房发展政策中要明确规定不鼓励居民拥有多套住房，对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策；尽快征收物业税(不动产税)和对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。物业税征收可考虑按面积分档确定税率，近阶段给予人均30平方米的免税额，人均住房30平方米至50平方米为第一档，税率1.5%，人均50平方米以上为第二档，税率可定得较高，如定在3%。房地产商牟取暴利的一个重要手段是“捂房不卖”，可考虑征收暴利税或特别收益金(或提高土地增值税税率)，还可考虑征收房地产商的住房空置税；提高居民住房转让所得的税率，由目前的20%提高到50%，同时，税收征管部门应强化执行力，主要是防止税收的转嫁；此外，发改委还建议取消期房销售制度，改为现房销售制度。
央行发出调控信号
，央行上海总部首次发布了《中国区域金融稳定报告(2007)》在对2006年宏观调控后东部地区房价给予肯定态度后，以一贯温和的言辞指出，“部分省市地区开发投资速度依然偏高，房价波动加大及近期房价加速上涨，引起央行对房地产市场波动效应的关注”。在被点名“指示”的几个省市中，福建、广东两省房地产投资大幅回升，拉动东部地区房地产投资增幅明显，较上年同期上升了5.01个百分点；由于自身地产投资增幅较大以及人民币升值压力预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。值得注意的是，这是央行首次分区域进行房地产信贷风险的提示，也是央行自去年12月7日发布《2006年金融稳定报告》后，第二次对房价波动进行风险提示。分析认为，央行《报告》也被视作中央未来可能加码区域性信贷调控的信号。
外汇管理局再发地产投资限外禁令
根据国家外汇管理局最近下发的130号文件，2007年6月1日及以后取得商务主管部门批准证书且通过(或未通过)商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），将一律不予办理外债登记和外债结汇核准手续。分析认为，这无疑杜绝了房地产开发过程中热钱的出入渠道。这已经是短短一年间，中国第四次出台限制外资投资房地产的相关文件，且不排除下半年出台进一步严厉措施的可能。
“开发商部长”低调出掌建设部凸显中央调控良苦用心
58岁的国家发改委副主任姜伟新近日被任命为建设部党组书记。虽然到建设部、国家发改委均还未对外公布这一人事变动。不过，自开始，姜伟新已正式到建设部上班。姜伟新的新职意味他将会接替即将年满65岁的汪光焘，出任建设部长。值得注意的是，姜伟新历任国家计委投资司科长、副处长、处长，特别之处是，他曾担任国营的华联房地产开发公司常务副总经理，是少数拥有发展商经历的政府官员。而在履新建设部之前，姜伟新在国家发改委的十余位副主任中，排名并不靠前，但他“绝大多数时间都在固定资产投资的管理领域工作”。另外，有建设部人士评价称，姜伟新还是与建设部业务上配合工作最多的一位发改委副主任。他与建设部配合工作最为频繁的领域是建筑物节能材料使用，标准制定以及大型公共建筑的节能减排工作。因此，姜建新履新正逢国家宏观调控楼市屡次受挫之际，有分析认为，中央有意借助他的发展商经验来调控楼市，加强建设部的“经济走势调控”职能。
房地产泡沫破灭将不可避免
过去几年房价的持续上涨，已经消灭中国所有的“地产空头”。当部分公众毫不犹豫的“集体理性”成为地产“多头”时，一个几乎无可驳斥的判断开始流行：房产是当下通胀趋势中唯一安全的增值保值的资产，这加剧了地产价格的上涨，也增加了楼市的风险。
普通人对调控表达了失望。过去几年，土地供应减少以及提高企业自有资金比率都减少了住宅的开发，这直接导致了市场可售住宅的供应越来越少。然而，供给的短缺又恰逢目前民众将商品房作为投资品的需求高潮，过去一年的股市繁荣造就了更多的富翁，股市当前的调整令规避风险的投资者涌向地产市场，住宅价格火箭式的上涨在情理之中。尽管没有确切的数据，但是市场人士大都倾向于认为，当前的住宅需求至少半数以上来自投资者而非自住。
若要理解这种市场结构的风险，就必须了解中国经济的趋势。目前，大多数数据并不支持实体经济过热，过热更多是一种货币现象：由
于汇率，更多的贸易顺差和热钱流入导致货币投放过多，通胀预期与广泛的货币投机使中国需求旺盛而供给短缺的只有股票和房产两种资产，资产价格暴涨吸引了更多的货币投机，放大货币数量，最终必导致资产泡沫。因此说，当前防止经济过热的本质是与货币泛滥作斗争，防止经济泡沫。
如果政府不能通过货币升值及反洗钱制止外汇流入，那么，过多货币只能由政府主导冻结(提高准备金率)和流出(特别国债以及境外收购)，这带来两个问题：对冲不具有可持续性；能否控制境内的资产投机。前者取决于美元是否持续贬值或者人民币是否大幅升值对流入产生影响；后者在金融电子化时代，政府与藏匿在每个投机者手里随时可能划转的货币数字博弈，胜利的把握难以捉摸，尤其是无法战胜在通胀加剧环境中的投机冲动。
再看投资者行为，他们看多的理由有一条“土地稀缺性”，但不要忘记，如果按人均计算面积，上海、北京等城市不会低于东京、香港，这些更加发达的地区仍然没有躲过地产价格暴跌一半甚至更多的命运。“稀缺”、“保值”等价值是在一个稳定增长的金融环境，当脱离实际价值的泡沫来临时，决定价值的是流动性是否可以持续。如果新增住宅越来越多地被投资者收购，就会形成楼市“坐庄”的效应，自住需求者无法接受这种泡沫价格，如果没有更多“博傻”的投资者接手坐庄者手中的房子时，纸上富贵随时被暴跌击倒。
货币持有者规避贬值风险选择资产，地产商也会警惕风险而减少开发，指责地产商囤地的声音忽略了商人的风险，1990年代初地产泡沫破灭后的烂尾楼仍然在一些南方城市矗立着，当大部分人收入停滞而房价暴涨，目前脱离基本需求者可承受价格的投资需求是否可持续备受怀疑，这令地产商囤地就可以坐享地价收益而规避了投资风险。政府不允许地产业大量投资导致经济过热或着信贷危机，企业也不愿面对扩大供给而导致价格可能下跌的局面，在风险上，政府与企业的愿望达到某种重合。但是，这并不能规避产生泡沫，在通胀环境中，政府不愿面对过剩风险，必然会应对泡沫危机。
如前所述，政府货币对冲不具有可持续性，要么，因失败而货币泛滥酝酿更多泡沫，地产投资者的幸福周期可能会延长；要么，政府大幅减少了外汇流入或者过多的货币紧缩导致流动性逐步回落甚至干涸，那也将是泡沫破灭之时，而后者的可能性远高于前者。至少目前来看，建设周期注定无法立即扩大供给，那么，提高利率、开征物业税或对住宅空置实行惩罚性税收等打击投机的政策，会加大投资者的持有成本。分析认为，目前的房地产市场已进入到了泡沫前的挣扎阶段，泡沫破灭将不可避免。
